Comment investir dans une résidence étudiante ?

L’investissement locatif dans une résidence étudiante bénéficie des avantages fiscaux du système Censi-Bouvard et du statut de société de location meublée. De plus, ce type d’investissement produit des rendements très intéressants. Toutefois, avant d’investir dans une résidence étudiante, il est nécessaire de se poser quelques questions : pourquoi et comment investir dans ce type de résidence ? Qui devriez-vous contacter pour investir ? Quelles sont les mises en garde pour ce type d’investissement ? Etc. Nous répondrons à toutes ces questions pour vous aider à réussir votre investissement en résidence étudiante.

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Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Une résidence étudiante est une résidence hôtelière réservée aux étudiants. La législation impose un ratio de 70 % des étudiants au sein de l’établissement, sinon la taxe l’avantage dont bénéficie l’investisseur sera remis en cause (taux observé sur une période de référence de 3 mois sur la période de référence allant du 1er octobre au 31 décembre).

Au sein de la résidence, des services doivent être proposés aux occupants tels que la réception, le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison. Cette offre de service est impérative pour bénéficier de la qualification des résidences hôtelières. Trois des quatre services mentionnés ci-dessus doivent être proposés.

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En effet, d’autres services sont essentiels pour séduire la population étudiante et répondre à ses nouvelles attentes, comme l’accès au Wi-Fi, la présence de salles de coworking, d’un garage à vélos, d’une buanderie, d’une salle de fitness, d’espaces de détente, etc.

Ces résidences étudiantes sont le plus souvent situées dans les grandes villes où se trouvent des universités, des collèges et divers instituts. Mais le besoin peut exister, dès que l’offre en matière d’éducation sera identifiée (villes de taille moyenne). Les appartements mesurent généralement entre 18 et 45 m² et le prix de vente fluctue entre 70 000 et 250 000 €.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

L’investissement locatif dans une résidence étudiante est un bien immobilier géré. Le fait de déléguer la gestion de la résidence à un locataire/exploitant professionnel permet d’éviter d’avoir à souffrir de la gestion locative au jour le jour et de tous ses petits tracas qui peuvent survenir tout au long de la vie de l’opération. Ce dispositif assure la tranquillité d’esprit de l’investisseur, notamment en ce qui concerne le recouvrement des loyers. L’absence d’un résident dans un logement ne signifie pas l’absence de loyer pour le propriétaire, en raison de la présence permanente d’un seul locataire (l’exploitant), au sein de l’établissement.

L’autre attrait est la fiscalité. Deux appareils coexistent : l’appareil Censi-Bouvard et l’état du loueur meublé. Le premier accorde une réduction d’impôt et le second permet de générer des revenus pratiquement non imposables, voire défiscalisés.

Comment investir dans une résidence étudiante ?

Le schéma adopté pour ce type d’investissement est facile à comprendre. L’acheteur s’engage à acquérir un logement dans une résidence (neuve ou ancienne) et à signer simultanément un bail commercial avec un opérateur unique. Ainsi, le locataire (exploitant/locataire) gère le collectif dans les termes exprimés dans ledit bail commercial, pour le compte de tous les bailleurs (copropriétaires).

Investir dans une résidence avec des services soumis à la TVA, implique d’opter pour le statut de loueur meublé (professionnel ou non). De plus, il nous semble raisonnable de nous faire accompagner par un intermédiaire capable de suivre l’investisseur dans son projet. En effet, s’adresser à un professionnel qui connaît le secteur et la fiscalité liés à ce type de biens immobiliers l’investissement immobilier semble judicieux. Le professionnel déterminera un projet en fonction des éléments patrimoniaux, fiscaux et des objectifs recherchés par son client.

À qui s’adresse l’investissement locatif dans une résidence étudiante ?

L’investissement locatif dans une résidence étudiante s’adresse principalement aux personnes qui souhaitent bénéficier d’une réduction d’impôt (avantage fiscal Censi-Bouvard de 11 % sur 9 ans dans la limite de 300 000€ HT par an) et/ou percevoir un revenu supplémentaire. Ce dernier peut être partiellement ou totalement exonéré d’impôt dans le cadre du statut du bailleur en meublé classique avec amortissement (sans réduction d’impôt dans ce cas). L’investissement dans le logement étudiant permet de s’affranchir de la gestion quotidienne de l’établissement puisqu’il est délégué à un seul professionnel, l’exploitant de la résidence.

Il s’agit d’un investissement qui peut être envisagé en vue de préparer la retraite. L’attendu la rentabilité est de l’ordre de 3 à 4 %.

Est-il pertinent d’investir dans le logement étudiant dans le contexte économique actuel ?

La situation actuelle suscite l’anxiété et interroge les investisseurs sur la possibilité d’acheter une propriété en résidence étudiante. Au-delà de la situation économique, il semble utile de rappeler la réalité du logement étudiant.

Le ministère de l’Enseignement supérieur, de la Recherche et de l’Innovation estime que le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur s’élève à 2,78 millions. Un chiffre qui ne cesse d’augmenter depuis 2008. De plus, une autre étude publiée en juin 2015 indique que 36 % des étudiants vivaient chez leurs parents ou dans une résidence familiale. Enfin, près d’un étudiant sur deux vit seul ou en couple ou en colocation.

Les résidences gérées par le CROUS comptaient 175 000 logements en 2018 et le nombre d’appartements disponibles dans le parc privé sera de 142 000, en 2021.

Le besoin en termes de capacité d’hébergement se fait sentir chaque année pour les étudiants. Le nombre de places, permettant de répondre aux souhaits légitimes des étudiants de pouvoir rester à proximité du lieu d’enseignement, est insuffisant sur la base de ces chiffres. De plus, ce besoin est loin d’être uniforme sur l’ensemble du territoire. Selon une étude de mars 2015, le taux de couverture (nombre de chambres/nombre d’étudiants) était proche de 16 % en moyenne nationale, mais avec de grandes disparités. À Grenoble, ce taux avoisine les 20 % contre 2,5 % à Paris et à peine 10 % à Lille.

Quels sont les avertissements pour un investissement locatif dans une résidence étudiante ?

Comme il s’agit d’un atout dédié, les principaux avertissements concernent le responsable de la résidence étudiante et son emplacement. En effet, le responsable de la résidence étudiante est l’acteur central et unique du projet, en assurant sa fiabilité ainsi que sa bonne santé financière nous semble essentiel (portefeuille d’exploitation, comptes, réputation…). L’adéquation de l’offre avec son environnement sera le deuxième élément à prendre en considération. La résidence étudiante doit se trouver à proximité immédiate des lieux d’études, mais également de tout ce qui facilitera la vie quotidienne du résident (commerces, administrations, transports, loisirs).

Bien entendu, il faut s’assurer de la qualité de l’opérateur (expérience, taille du portefeuille de résidences gérées, actualités, relation avec le bailleur…) et de la pertinence de la localisation de la résidence. Une lecture du bail commercial permet de comprendre les coûts que les deux parties devront supporter et ainsi de déterminer un retour sur investissement estimé de l’offre. Ce commentaire s’applique aussi aux autres résidences avec services hôteliers.

Le dernier point, qui n’est pas exclusif aux résidences étudiantes, concerne le renouvellement du bail commercial. Lorsque le bail prend fin, il est légitime pour les deux parties peuvent discuter des termes de l’extension de la relation commerciale.

Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans une résidence étudiante, devriez-vous préférer un bail commercial ?

Oui, l’immobilier géré (bail commercial, obligation de TVA, services offerts aux résidents) vous permet de profiter du statut avantageux du bailleur meublé et ainsi de percevoir des loyers non imposables sur une longue période. C’est le cas des résidences de tourisme, des maisons de retraite, des résidences pour personnes âgées et donc des résidences étudiantes.

Le bail commercial décrit les obligations et les contreparties de chacun des entrepreneurs (locataire professionnel et bailleur privé). Il offre une certaine garantie, dans la mesure où l’investisseur recevra un loyer tous les mois ou tous les trimestres (que son logement soit loué ou non) sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation. Il est également évident que si ce remplissage était insuffisant pour assumer toutes les charges qui lui incombaient et pour générer un bénéfice, l’exploitant (seul locataire de l’établissement) pourrait être tenté de renégocier les termes du bail commercial.